有关整改和行业内部房土地资产市集秩序的通报,青海省建设厅等七机关关于进一步整顿和正式房土地资金财产市镇秩序的通知www.3522.vip

发文单位:山东省建设厅

发文单位:内蒙古自治区人民政府

发文单位:建设部、 国家计委、 国家经贸委、 财政部、 国土资源部、
国家工商行政管理总局、 监察部

发布部门:
山东省工商行政管理局、山东省财政厅、山东省国土资源厅、山东省监察厅、山东省建设厅、山东省经济贸易委员会、山东省发展计划委员会
发布文号: 鲁建发[2002]32号

文  号:鲁建发[2002]32号

文  号:内政字[2002]192号

文  号:建住房[2002]123号

各市人民政府,省政府有关部门:  从2001年8月开始,我省在全省范围内开展了整顿和规范房地产开发经营市场秩序工作,综合整治违法开发、扰乱市场秩序的行为。经过各级政府和有关部门的共同努力,整顿和规范工作取得了阶段性成果,房地产开发市场秩序初步好转。2002年5月,建设部等国家7部委报经国务院同意,联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》,就进一步整顿和规范房地产市场秩序工作又作了具体部署。为认真贯彻7部委《通知》精神,巩固前一阶段房地产开发市场整顿和规范的已有成果,并将整顿和规范的范围扩大到整个房地产市场,推动我省整顿和规范房地产市场秩序工作全面深入开展,经省政府同意,现就有关问题通知如下:  一、提高认识,明确整顿和规范房地产市场秩序的指导思想和目标  (一)进一步提高对整顿和规范房地产市场秩序重要性和紧迫性的认识。整顿和规范房地产市场秩序,是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分,是建立和完善社会主义市场经济体制的重要措施,事关房地产业发展和国民经济增长的大局,对于保护居民住房消费积极性、促进房地产业持续健康发展、营造良好的市场经济环境,具有十分重要的意义。今年以来,国务院领导同志对整顿和规范房地产市场秩序先后作出多次重要指示,赵克志副省长也在全国电视电话会议山东分会场讲了话,对我省的整顿和规范工作进行了全面部署。我省的整顿和规范工作虽然起步较早,并取得了一定成效,但离国家的要求还有很大差距。各级政府和各有关部门务必站在讲政治的高度,进一步统一思想,提高对整顿和规范房地产市场秩序重要性和紧迫性的认识,按照国家和省的部署要求,立即行动起来,在前一阶段工作的基础上,将整顿和规范房地产市场秩序工作全面推向深入。  (二)整顿和规范房地产市场秩序的指导思想。以江泽民同志“三个代表”重要思想为指导,以观念创新、机制创新和体制创新为动力,以有关法律、法规和规章为依据,以查处房地产市场违法违规行为为重点,坚持深化改革与加强法制并举、规范企业行为和政府行为并重,抓住开发、销售、中介服务、物业管理四个核心环节,全面推进,突出重点,标本兼治,着力解决影响房地产市场秩序的深层次矛盾。  (三)整顿和规范房地产市场秩序的目标。整顿和规范房地产市场秩序是一项长期的工作,要有计划、分阶段推进。整顿和规范房地产市场秩序的长期目标,是建立与市场经济相适应的房地产市场新体系、新机制;近期目标是利用2—3年的时间,使我省房地产市场各种违法违规行为大幅度下降,各类住房消费投诉事件大幅度减少,初步建立起诚信经营、规范有序的房地产市场新秩序。

发布日期:2002-9-23

发布日期:2002-7-24

发布日期:2002-5-23

  二、全面推进,突出重点,有针对性地开展整顿和规范工作  整顿和规范房地产市场秩序,要严格按照国家7部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求,结合我省房地产市场实际,紧紧抓住开发、销售、中介服务、物业管理四个核心环节,全面推进,突出重点,有针对性地开展整顿和规范工作。各地的整顿和规范房地产市场秩序工作要在前一阶段房地产开发市场整顿和规范的基础上展开,既不要有遗漏,也不要搞简单的重复检查。  (一)开发建设环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未依法取得国有土地使用权或利用集体土地进行房地产开发;未按规定立项、列入固定资产投资计划进行房地产开发;无资质开发或越级开发;擅自变更规划设计方案;不按开发合同、土地出让合同约定的条件和期限开发利用土地;未取得规划或施工许可擅自开工建设;开发规费减免缓行为不规范;未经工程质量验收、综合验收或验收不合格擅自交付使用;不按规定发放住宅质量保证书、使用说明书或不按保证书承诺承担保修责任;拆迁补偿安置方案不落实;部分开发企业注册资本金不到位或虚报、抽逃出资。在解决好以上问题的同时,要重点做好以下工作:  1.综合整治城乡结合部乱开发问题。城乡结合部集体土地乱开发情况复杂、面广量大,涉及部门多,根治难度大,必须通过综合整治才能有效遏止。各级建设、计划、开发、规划、国土资源等有关部门要密切配合、各司其职、联合行动,对城乡结合部集体土地乱开发行为进行专项治理,在摸清底数的基础上,分类指导、处理。对已竣工或正在开发的项目,依法予以处罚,该拆的拆,该罚的罚,该补办手续的补办手续;对尚未开发的项目,迅速冻结,统一管理。针对城乡结合部开发项目管理薄弱的现实,各市、县要在摸底清查的基础上,尽快做出开发项目详细规划,建立起城乡结合部房地产开发项目库;要进一步调整完善旧村改造政策,对城乡结合部的开发与建成规划区内的开发实施统一管理。  2.切实加强开发项目管理,规范开发前期工作程序。各地要严格执行房地产开发项目审批程序,加强对开发项目的跟踪管理。城市住宅小区等成片开发项目必须经城市人民政府批准确立,并界定好各项配套基础设施、公建设施产权归属及资金来源;按照国家和省有关规定需经计划部门批准的开发项目,应报计划部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。房地产开发项目规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的,必须先经开发主管部门同意,按原审批程序报规划部门批准,并办理开发合同变更手续,调整开发项目价款;城市规划行政主管部门在批准其变更前,应当进行听证。对未经批准擅自变更规划设计和项目性质的,责令停止建设,限期改正,并依法处罚。严重影响城市规划的,责令拆除违法建筑。  3.清理规范房地产开发规费减免缓行为,避免政府规费流失。省里将对全省房地产开发项目缴费情况进行调查摸底,列出清单。对按照政策不应减免缓的费用,确定补交时限,限期补足,并按照“收支两条线”要求及时上缴财政管理。省里将对清理工作进行抽查,对不报实情的企业依法从严处罚,并追究其主管部门的责任。各市、县要建立收费公示制度,定期将开发项目收取城市基础设施配套补助费、综合开发费和综合开发管理费的情况及规费减免的政策界限向社会公示,接受监督。  (二)销售环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未取得预售许可证擅自预售商品房;将不应分摊的面积进行分摊、违规进行预售面积计算,导致商品房面积“短斤缺两”;将已分摊的面积再次出售或出租;一房多售;不具备预
(销)售条件,擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告;发布含有虚假或误导内容的广告;广告内容不规范,未按规定刊登预售许可证号,使用国家规定禁止的广告用语以及不明示价格、面积等;签订买卖合同时不按规定出示有关法规和合同示范文本或合同中未包含法律法规规定的必备内容;隐瞒真相,误导购房者签订有损其合法权益的购房合同;不按合同约定为购房人代办房屋权属登记或不及时提供权属登记资料,导致购房人迟迟拿不到房产证。在解决好以上问题的同时,要重点做好以下工作:  1.规范商品房销售面积计算。要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式,建立面积纠纷调处机制,及时解决购房者因面积问题进行的投诉。按套或套内建筑面积销售商品房的,合同中必须注明套内建筑面积和分摊面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权,属业主共有,开发企业不得擅自另行出租、出售。对在面积计算、面积分摊中弄虚作假,侵害购房者利益及擅自出租、出售共用部位的房地产开发企业,要依法予以处罚。  2.加强房地产合同和广告管理。积极推广使用《商品房买卖合同示范文本》,未使用示范文本的,房地产管理部门在核发商品房预售许可证时,应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。合同文本内容不完备的,应当要求开发企业进行调整;拒不调整的,不予发放预售许可证。加强对合同的监管,依法查处房地产市场合同欺诈行为。对于房地产企业制订的不利于消费者的格式合同,要责令限期改正,杜绝侵害住房消费者权益的免责条款或格式合同条款。规范房地产广告发布。工商行政管理等有关部门要认真审查房地产广告内容,制止虚假广告,依法查处违法违规发布广告的房地产企业。对违法违规广告的制作者和发布媒体,各级工商部门要依据有关法律、法规进行处罚。  (三)中介服务环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未取得房地产中介服务相关资格,擅自从事房地产中介业务;迎合委托方要求,出具不实的房地产估价报告或面积测绘报告;借用、伪造、涂改、转让房地产估价师注册证或房地产评估、经纪咨询、测绘机构资质证书;在房地产评估机构脱钩改制中弄虚作假,进行假脱钩、假改制;各类房地产交易会、展示会、展销会及各类评比活动过多过滥;搞地方保护主义,对外地符合要求的中介机构到本地开展业务设置障碍;中介行为不规范,利用假信息、假出租、假出售等方式骗取中介费、看房费;与当事人串通,非法转租或以低价租卖房屋,促成地下交易;利用执行业务之便,索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用。在解决好以上问题的同时,要重点做好以下工作:  1.严格房地产中介服务市场准入制度。依法查处未取得相关资质证书擅自开展房地产评估、经纪咨询或测绘业务的中介机构,依法查处伪造、涂改、借用、转让房地产估价师注册证或房地产评估、经纪咨询、测绘机构资质证书开展中介业务的有关机构和当事人。开展房地产价格评估机构脱钩改制清理检查,对在脱钩改制中出具虚假脱钩改制方案、人事托管协议或验资报告,进行假脱钩、假改制及未按有关规定完成脱钩改制而继续从事房地产估价业务的有关机构和当事人,要严肃处理,并追究有关主管部门的责任。  2.规范房地产中介服务行为。依法查处存在发布虚假或不实信息、违规收取佣金、与一方当事人串通损害另一方当事人利益、根据委托人要求出具不实的房地产估价报告或面积测绘报告、索要或收取委托合同以外财物等违法违规行为的中介机构。加强对房地产评比活动和房地产交易会等新兴房地产中介活动的管理,坚决制止各种乱评比、乱颁奖活动,解决各类房地产交易会、展示会、展销会过多过滥、高额收取参展费、展示内容与宣传不符、对参展企业不进行必要的资质和销售条件审查等问题。引导中介机构加强行业自律,努力提高服务水平,避免恶性竞争、竞相压价等短期行为。  (四)物业管理环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未取得物业管理资质证书擅自承揽物业管理业务;物业管理市场化水平低;开发企业和管理企业职责划分不清,互相推卸责任;不按合同约定的内容和标准提供服务;收费不合理,服务与收费质价不符;个别管理企业工作方法简单粗暴,激化管理双方矛盾。在解决好这些问题的同时,要重点做好以下工作:  1.健全物业管理市场机制。引导物业管理与房地产开发分业经营,大力推行物业管理项目招投标,鼓励业主、物业管理企业通过招投标进行双向选择,营造公平竞争、优胜劣汰的物业管理市场环境。今后,全省的经济适用住房、国家投资或国家控股建设的房地产项目,均应通过招投标方式择优确定物业管理企业。调整物业管理收费定价政策,使物业管理收费与服务质量和服务范围挂钩,促进物业管理企业服务水平的提高。  2.规范物业管理各方行为。完善物业管理前期介入和承接验收制度,为物业管理创造良好的基础条件。规范物业管理合同,明确委托双方的权利和义务。物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同,应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务,做好建设和管理的衔接。物业管理企业接受开发企业或业主委托,应当依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护,对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理。加强对物业管理企业收费和服务行为的监督与管理,查处收费不规范、管理不到位、侵犯业主合法权益等行为。加强对业主大会成立和运作的指导,规范业主自治行为,切实维护业主合法权益。

执行日期:2002-9-23

www.3522.vip ,执行日期:2002-7-24

有关整改和行业内部房土地资产市集秩序的通报,青海省建设厅等七机关关于进一步整顿和正式房土地资金财产市镇秩序的通知www.3522.vip。执行日期:2002-5-23

  三、完善制度、强化措施,确保整顿和规范工作取得实效  (一)规范政府部门的市场管理行为。规范政府部门的市场管理行为是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。各级政府和有关部门要按照省政府关于政府提速、精简审批事项的部署,全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批事项,废除不必要的审批项目和审批环节。对必须保留的审批事项,要简化程序、缩短时限、规范操作,将审批程序、标准要求、审查要件、办理时限向社会公开,接受监督,最大限度地减少承办人员的自由裁量权。要加大房地产领域的监督检查力度,依法严肃处理房地产审批和市场监管中的渎职、失职行为。  (二)切实抓好整顿和规范中发现问题的处理和整改。检查中发现的问题能否得到及时处理和整改,是整顿和规范房地产市场秩序能否取得实效的关键。各城市的整顿和规范工作要做到边检查、边处理、边整改。要加大对违法违规行为的处罚和整改力度,对检查中发现的违法违规行为,要按照国家和省有关法律、法规和规章的规定进行处罚;对存在违法违规行为的房地产企业,要责令其限期整改;情节严重的,依法降低资质等级或注(吊)销资质证书和营业执照;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任;对影响恶劣、后果严重的大案、要案,依法从严惩处。各市、县都要查处、曝光一批严重违法违规的典型案例,对房地产市场各方主体起到威慑和警示作用,推动整顿和规范工作的深入开展。要集中力量抓好房地产市场中群众反映强烈的典型案例的查处,尤其是对全国电视电话会议和新闻媒体上曝光的违法违规案件的查处。对前一阶段房地产开发市场清理检查中发现的问题,各地要在10月31日前处理完毕。各地对典型案例的查处情况,要及时报省建设厅备案。  (三)建立三项制度,确保整顿和规范工作扎实有效地开展。建立网上公示制度。省里将把全省房地产市场整顿和规范的结果及对违法违规企业和个人的处罚情况,及时在山东住宅与房地产信息网上进行公示。各城市也要把当地的检查和处罚情况及时向社会公示。今后,房地产开发、中介、评估、测绘、物业管理企业资质审查情况也将上网公示,接受社会监督,增加工作的透明度。建立红黄牌警示制度。对在整顿和规范房地产市场秩序中发现的问题较轻的企业,出示黄牌警告,限期进行整改,视整改情况作进一步处理;问题严重的,直接出示红牌,依法注(吊)销资质证书和营业执照。建立和完善房地产企业信用制度。把各类房地产企业经营业绩及违法违规记录向社会公开,使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制,引导房地产企业守法、诚信经营。  (四)推进房地产行业企业改革和资产重组。当前,我省房地产企业过多过滥,企业规模偏小、竞争实力不强,相当一部分企业还沿用计划经济体制下的经营模式,不能适应房地产业大资金、集约化、市场化运作的客观要求。各城市在整顿和规范工作中,要从机制创新入手,推动房地产企业加快企业改制和资产重组步伐,壮大企业规模和实力,促使其真正成为产权明晰、规范运作的独立市场主体。

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

二00二年九月二十三日

各市人民政府,省政府有关部门:

各盟行政公署、市人民政府,各旗县人民政府,自治区各有关委、办、厅、局,各大企业、事业单位:

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部门、各直属机构:

  从2001年8月开始,我省在全省范围内开展了整顿和规范房地产开发经营市场秩序工作,综合整治违法开发、扰乱市场秩序的行为。经过各级政府和有关部门的共同努力,整顿和规范工作取得了阶段性成果,房地产开发市场秩序初步好转。2002年5月,建设部等国家7部委报经国务院同意,联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》,就进一步整顿和规范房地产市场秩序工作又作了具体部署。为认真贯彻7部委《通知》精神,巩固前一阶段房地产开发市场整顿和规范的已有成果,并将整顿和规范的范围扩大到整个房地产市场,推动我省整顿和规范房地产市场秩序工作全面深入开展,经省政府同意,现就有关问题通知如下:

现将自治区建设厅、计委、经贸委、财政厅、国土资源厅、工商行政管理局、监察厅《关于整顿和规范房地产市场秩序的意见》批转给你们,请认真贯彻执行。

  近年来,在住房制度改革及其相关政策的推动下,居民住房消费得到有效启动,房地产市场日趋活跃。这对于改善居民的居住条件,带动相关产业发展,拉动经济增长做出了重要贡献。但是,房地产市场不规范问题在不少地区还比较突出,违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、中介市场混乱、物业管理不规范等问题时有发生,群众反映强烈。为促进房地产市场健康发展,整顿和规范房地产市场秩序,经国务院同意,现就有关问题通知如下:

  一、提高认识,明确整顿和规范房地产市场秩序的指导思想和目标

关于整顿和规范房地产市场秩序的意见

  一、提高认识,加强领导

  (一)进一步提高对整顿和规范房地产市场秩序重要性和紧迫性的认识。整顿和规范房地产市场秩序,是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分,是建立和完善社会主义市场经济体制的重要措施,事关房地产业发展和国民经济增长的大局,对于保护居民住房消费积极性、促进房地产业持续健康发展、营造良好的市场经济环境,具有十分重要的意义。今年以来,国务院领导同志对整顿和规范房地产市场秩序先后作出多次重要指示,赵克志副省长也在全国电视电话会议山东分会场讲了话,对我省的整顿和规范工作进行了全面部署。我省的整顿和规范工作虽然起步较早,并取得了一定成效,但离国家的要求还有很大差距。各级政府和各有关部门务必站在讲政治的高度,进一步统一思想,提高对整顿和规范房地产市场秩序重要性和紧迫性的认识,按照国家和省的部署要求,立即行动起来,在前一阶段工作的基础上,将整顿和规范房地产市场秩序工作全面推向深入。

(建设厅、计委、经贸委、财政厅、国土资源厅、工商行政管理局、监察厅
二00二年七月十九日)

  整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分,对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各地要从实践“三个代表”重要思想的高度,充分认识这项工作的重要性,增强做好工作的责任感和紧迫感,切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧、抓好。通过专项整治,使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降,房地产市场秩序明显好转。

  (二)整顿和规范房地产市场秩序的指导思想。以江泽民同志“三个代表”重要思想为指导,以观念创新、机制创新和体制创新为动力,以有关法律、法规和规章为依据,以查处房地产市场违法违规行为为重点,坚持深化改革与加强法制并举、规范企业行为和政府行为并重,抓住开发、销售、中介服务、物业管理四个核心环节,全面推进,突出重点,标本兼治,着力解决影响房地产市场秩序的深层次矛盾。

根据建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》(建住房[2002]123号,以下简称《通知》)要求和全国整顿规范房地产市场秩序电视电话会议精神,结合我区实际情况,现就整顿和规范房地产市场秩序工作提出如下意见。

  整顿和规范房地产市场秩序工作,必须坚持深化改革与加强法制并举的指导思想,标本兼治、重在治本。

  (三)整顿和规范房地产市场秩序的目标。整顿和规范房地产市场秩序是一项长期的工作,要有计划、分阶段推进。整顿和规范房地产市场秩序的长期目标,是建立与市场经济相适应的房地产市场新体系、新机制;近期目标是利用2—3年的时间,使我省房地产市场各种违法违规行为大幅度下降,各类住房消费投诉事件大幅度减少,初步建立起诚信经营、规范有序的房地产市场新秩序。

一、整顿和规范房地产市场秩序工作重点

  整顿和规范房地产市场秩序工作,由各省、自治区、直辖市人民政府负责,各城市人民政府具体组织实施。各城市人民政府要明确牵头单位,将整顿和规范房地产市场秩序工作的任务,分解到具体部门,并加强监督检查。

  二、全面推进,突出重点,有针对性地开展整顿和规范工作

整顿和规范房地产市场秩序,重点是查处各种违法违规行为,不仅要查处开发、建设、经营和物业管理单位的违法违规行为,而且要查处管理部门及有关人员管理不到位、监管不得力和失查、失职、渎职行为。

  建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部等部门负责监督、指导和协调。各有关部门明确分工、各司其职、密切配合。

  整顿和规范房地产市场秩序,要严格按照国家7部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》要求,结合我省房地产市场实际,紧紧抓住开发、销售、中介服务、物业管理四个核心环节,全面推进,突出重点,有针对性地开展整顿和规范工作。各地的整顿和规范房地产市场秩序工作要在前一阶段房地产开发市场整顿和规范的基础上展开,既不要有遗漏,也不要搞简单的重复检查。

(一)开发建设过程中的违法违规行为

  二、突出工作重点,加大打击力度,依法查处违法、违规行为

  (一)开发建设环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未依法取得国有土地使用权或利用集体土地进行房地产开发;未按规定立项、列入固定资产投资计划进行房地产开发;无资质开发或越级开发;擅自变更规划设计方案;不按开发合同、土地出让合同约定的条件和期限开发利用土地;未取得规划或施工许可擅自开工建设;开发规费减免缓行为不规范;未经工程质量验收、综合验收或验收不合格擅自交付使用;不按规定发放住宅质量保证书、使用说明书或不按保证书承诺承担保修责任;拆迁补偿安置方案不落实;部分开发企业注册资本金不到位或虚报、抽逃出资。在解决好以上问题的同时,要重点做好以下工作:

1.在集体土地上的房地产开发经营行为;

  各地区、各部门要针对当前房地产市场存在的主要问题,突出工作重点,加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案,要依法从严惩处,切实解决群体上访、重复上访等问题,维护社会稳定。

  1.综合整治城乡结合部乱开发问题。城乡结合部集体土地乱开发情况复杂、面广量大,涉及部门多,根治难度大,必须通过综合整治才能有效遏止。各级建设、计划、开发、规划、国土资源等有关部门要密切配合、各司其职、联合行动,对城乡结合部集体土地乱开发行为进行专项治理,在摸清底数的基础上,分类指导、处理。对已竣工或正在开发的项目,依法予以处罚,该拆的拆,该罚的罚,该补办手续的补办手续;对尚未开发的项目,迅速冻结,统一管理。针对城乡结合部开发项目管理薄弱的现实,各市、县要在摸底清查的基础上,尽快做出开发项目详细规划,建立起城乡结合部房地产开发项目库;要进一步调整完善旧村改造政策,对城乡结合部的开发与建成规划区内的开发实施统一管理。

2.未按土地出让合同约定支付出让金,未按土地出让合同约定的土地用途、土地条件和期限开发利用土地的行为;

  (一)加强房地产开发项目管理,依法查处违法、违规开发建设行为

  2.切实加强开发项目管理,规范开发前期工作程序。各地要严格执行房地产开发项目审批程序,加强对开发项目的跟踪管理。城市住宅小区等成片开发项目必须经城市人民政府批准确立,并界定好各项配套基础设施、公建设施产权归属及资金来源;按照国家和省有关规定需经计划部门批准的开发项目,应报计划部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。房地产开发项目规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的,必须先经开发主管部门同意,按原审批程序报规划部门批准,并办理开发合同变更手续,调整开发项目价款;城市规划行政主管部门在批准其变更前,应当进行听证。对未经批准擅自变更规划设计和项目性质的,责令停止建设,限期改正,并依法处罚。严重影响城市规划的,责令拆除违法建筑。

3.经营性房地产开发项目,未按国家规定的有偿供地政策取得土地使用权的行为;

  各地要严格执行房地产开发项目审批程序,并加强项目的跟踪管理。房地产开发企业取得出让土地使用权后,必须按照出让合同约定支付出让金,并按照出让合同约定的条件和期限开发、利用土地。未按约定支付出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿;未按约定的条件和期限开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并可处以警告、罚款直至无偿收回土地使用权。确需改变出让合同约定条件的,必须取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,并签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同。

  3.清理规范房地产开发规费减免缓行为,避免政府规费流失。省里将对全省房地产开发项目缴费情况进行调查摸底,列出清单。对按照政策不应减免缓的费用,确定补交时限,限期补足,并按照“收支两条线”要求及时上缴财政管理。省里将对清理工作进行抽查,对不报实情的企业依法从严处罚,并追究其主管部门的责任。各市、县要建立收费公示制度,定期将开发项目收取城市基础设施配套补助费、综合开发费和综合开发管理费的情况及规费减免的政策界限向社会公示,接受监督。

4.擅自变更房地产开发项目规划设计方案,侵害购房者合法权益的行为;

  房地产开发企业应当严格按照有关规定办理用地、立项、规划、建设和销售等手续。对经营性房地产开发项目,要适应政府按年度计划采取招标、拍卖和挂牌方式统一供应土地的要求,通过竞争取得土地使用权。房地产开发项目规划方案一经批准,任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的,必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前,应当进行听证。对于擅自变更规划的房地产开发企业,城市规划主管部门应当依据《中华人民共和国城市规划法》,责令停止建设、限期改正,并处以罚款;严重影响城市规划的,责令拆除违法建筑物。

  (二)销售环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未取得预售许可证擅自预售商品房;将不应分摊的面积进行分摊、违规进行预售面积计算,导致商品房面积“短斤缺两”;将已分摊的面积再次出售或出租;一房多售;不具备预
(销)售条件,擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告;发布含有虚假或误导内容的广告;广告内容不规范,未按规定刊登预售许可证号,使用国家规定禁止的广告用语以及不明示价格、面积等;签订买卖合同时不按规定出示有关法规和合同示范文本或合同中未包含法律法规规定的必备内容;隐瞒真相,误导购房者签订有损其合法权益的购房合同;不按合同约定为购房人代办房屋权属登记或不及时提供权属登记资料,导致购房人迟迟拿不到房产证。在解决好以上问题的同时,要重点做好以下工作:

5.未取得开工许可擅自开工建设的行为;

  未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的,建设行政主管部门应当依据《建筑工程质量管理条例》第五十七条规定,责令停止施工,限期改正,并处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。

  1.规范商品房销售面积计算。要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式,建立面积纠纷调处机制,及时解决购房者因面积问题进行的投诉。按套或套内建筑面积销售商品房的,合同中必须注明套内建筑面积和分摊面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权,属业主共有,开发企业不得擅自另行出租、出售。对在面积计算、面积分摊中弄虚作假,侵害购房者利益及擅自出租、出售共用部位的房地产开发企业,要依法予以处罚。

6.未取得预售许可擅自预售商品房的行为;

  未取得预售许可证明擅自预售商品房的,房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定,责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处收取的预付款1%以下的罚款;对于擅自挪用预售款项的,房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定,责令限期纠正,并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  2.加强房地产合同和广告管理。积极推广使用《商品房买卖合同示范文本》,未使用示范文本的,房地产管理部门在核发商品房预售许可证时,应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。合同文本内容不完备的,应当要求开发企业进行调整;拒不调整的,不予发放预售许可证。加强对合同的监管,依法查处房地产市场合同欺诈行为。对于房地产企业制订的不利于消费者的格式合同,要责令限期改正,杜绝侵害住房消费者权益的免责条款或格式合同条款。规范房地产广告发布。工商行政管理等有关部门要认真审查房地产广告内容,制止虚假广告,依法查处违法违规发布广告的房地产企业。对违法违规广告的制作者和发布媒体,各级工商部门要依据有关法律、法规进行处罚。

7.一房多售行为;

  各地房地产管理部门、工商行政管理部门要严格按照有关规定,把好市场准入关,依法严厉打击抽逃注册资本(金)、项目资本金、无证或者超范围从事房地产开发经营等行为。对于自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业,房地产管理部门应当报当地人民政府及时通知各有关部门不得审批或同意其新开建设项目。

  (三)中介服务环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未取得房地产中介服务相关资格,擅自从事房地产中介业务;迎合委托方要求,出具不实的房地产估价报告或面积测绘报告;借用、伪造、涂改、转让房地产估价师注册证或房地产评估、经纪咨询、测绘机构资质证书;在房地产评估机构脱钩改制中弄虚作假,进行假脱钩、假改制;各类房地产交易会、展示会、展销会及各类评比活动过多过滥;搞地方保护主义,对外地符合要求的中介机构到本地开展业务设置障碍;中介行为不规范,利用假信息、假出租、假出售等方式骗取中介费、看房费;与当事人串通,非法转租或以低价租卖房屋,促成地下交易;利用执行业务之便,索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用。在解决好以上问题的同时,要重点做好以下工作:

8.无房地产开发资质证书或越级开发行为;

  (二)规范商品房面积计算标准和办法,依法查处面积“短斤缺两”行为

  1.严格房地产中介服务市场准入制度。依法查处未取得相关资质证书擅自开展房地产评估、经纪咨询或测绘业务的中介机构,依法查处伪造、涂改、借用、转让房地产估价师注册证或房地产评估、经纪咨询、测绘机构资质证书开展中介业务的有关机构和当事人。开展房地产价格评估机构脱钩改制清理检查,对在脱钩改制中出具虚假脱钩改制方案、人事托管协议或验资报告,进行假脱钩、假改制及未按有关规定完成脱钩改制而继续从事房地产估价业务的有关机构和当事人,要严肃处理,并追究有关主管部门的责任。

9.未经验收或验收不合格擅自交付使用的行为;

  要积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。按建筑面积计价的,房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权,属业主共有,房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

  2.规范房地产中介服务行为。依法查处存在发布虚假或不实信息、违规收取佣金、与一方当事人串通损害另一方当事人利益、根据委托人要求出具不实的房地产估价报告或面积测绘报告、索要或收取委托合同以外财物等违法违规行为的中介机构。加强对房地产评比活动和房地产交易会等新兴房地产中介活动的管理,坚决制止各种乱评比、乱颁奖活动,解决各类房地产交易会、展示会、展销会过多过滥、高额收取参展费、展示内容与宣传不符、对参展企业不进行必要的资质和销售条件审查等问题。引导中介机构加强行业自律,努力提高服务水平,避免恶性竞争、竞相压价等短期行为。

10.拖欠工程款行为;

  各地要加大查处力度,依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

  (四)物业管理环节。需要整顿和规范的问题主要包括:未取得物业管理资质证书擅自承揽物业管理业务;物业管理市场化水平低;开发企业和管理企业职责划分不清,互相推卸责任;不按合同约定的内容和标准提供服务;收费不合理,服务与收费质价不符;个别管理企业工作方法简单粗暴,激化管理双方矛盾。在解决好这些问题的同时,要重点做好以下工作:

11.未认真处理质量问题,不按规定发放住宅质量保证书和住宅使用说明书,不按保证书承诺条款承担保修责任的行为。

  商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未作约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

  1.健全物业管理市场机制。引导物业管理与房地产开发分业经营,大力推行物业管理项目招投标,鼓励业主、物业管理企业通过招投标进行双向选择,营造公平竞争、优胜劣汰的物业管理市场环境。今后,全省的经济适用住房、国家投资或国家控股建设的房地产项目,均应通过招投标方式择优确定物业管理企业。调整物业管理收费定价政策,使物业管理收费与服务质量和服务范围挂钩,促进物业管理企业服务水平的提高。

(二)商品房销售面积不足行为

  (三)强化合同管理,依法查处合同欺诈行为

  2.规范物业管理各方行为。完善物业管理前期介入和承接验收制度,为物业管理创造良好的基础条件。规范物业管理合同,明确委托双方的权利和义务。物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同,应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务,做好建设和管理的衔接。物业管理企业接受开发企业或业主委托,应当依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护,对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理。加强对物业管理企业收费和服务行为的监督与管理,查处收费不规范、管理不到位、侵犯业主合法权益等行为。加强对业主大会成立和运作的指导,规范业主自治行为,切实维护业主合法权益。

1.商品房交付使用前,未经具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果未报房地产行政主管部门审核,违规自行确定商品房销售面积;

  《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的,房地产管理部门在核发商品房预售许可证时,应当审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的,房地产管理部门应当要求房地产开发企业进行调整;拒不调整的,不予发放预售许可证。

  三、完善制度、强化措施,确保整顿和规范工作取得实效

2.房地产开发企业将不应分摊的公共面积进行分摊;

  已预售的房地产开发项目,因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,并有权要求开发企业承担违约责任。

  (一)规范政府部门的市场管理行为。规范政府部门的市场管理行为是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。各级政府和有关部门要按照省政府关于政府提速、精简审批事项的部署,全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批事项,废除不必要的审批项目和审批环节。对必须保留的审批事项,要简化程序、缩短时限、规范操作,将审批程序、标准要求、审查要件、办理时限向社会公开,接受监督,最大限度地减少承办人员的自由裁量权。要加大房地产领域的监督检查力度,依法严肃处理房地产审批和市场监管中的渎职、失职行为。

3.将分摊的公共面积再次出租或出售;

  各地房地产管理部门、工商行政管理部门要加强对合同的监管,依法查处房地产市场合同欺诈行为,切实保护住房消费者的合法权益。

  (二)切实抓好整顿和规范中发现问题的处理和整改。检查中发现的问题能否得到及时处理和整改,是整顿和规范房地产市场秩序能否取得实效的关键。各城市的整顿和规范工作要做到边检查、边处理、边整改。要加大对违法违规行为的处罚和整改力度,对检查中发现的违法违规行为,要按照国家和省有关法律、法规和规章的规定进行处罚;对存在违法违规行为的房地产企业,要责令其限期整改;情节严重的,依法降低资质等级或注(吊)销资质证书和营业执照;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任;对影响恶劣、后果严重的大案、要案,依法从严惩处。各市、县都要查处、曝光一批严重违法违规的典型案例,对房地产市场各方主体起到威慑和警示作用,推动整顿和规范工作的深入开展。要集中力量抓好房地产市场中群众反映强烈的典型案例的查处,尤其是对全国电视电话会议和新闻媒体上曝光的违法违规案件的查处。对前一阶段房地产开发市场清理检查中发现的问题,各地要在10月31日前处理完毕。各地对典型案例的查处情况,要及时报省建设厅备案。

4.不公开面积计算方法,预售时违规进行面积计算;

  (四)强化竣工验收制度,切实把好交付使用关

  (三)建立三项制度,确保整顿和规范工作扎实有效地开展。建立网上公示制度。省里将把全省房地产市场整顿和规范的结果及对违法违规企业和个人的处罚情况,及时在山东住宅与房地产信息网上进行公示。各城市也要把当地的检查和处罚情况及时向社会公示。今后,房地产开发、中介、评估、测绘、物业管理企业资质审查情况也将上网公示,接受社会监督,增加工作的透明度。建立红黄牌警示制度。对在整顿和规范房地产市场秩序中发现的问题较轻的企业,出示黄牌警告,限期进行整改,视整改情况作进一步处理;问题严重的,直接出示红牌,依法注(吊)销资质证书和营业执照。建立和完善房地产企业信用制度。把各类房地产企业经营业绩及违法违规记录向社会公开,使得有劣迹的企业在扩大经营、承接新业务方面受到限制,引导房地产企业守法、诚信经营。

5.不按《商品房销售管理办法》有关规定处理面积纠纷;

  各地要严把交付使用关,坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目,未经竣工综合验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或将竣工综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业,房地产管理部门应当责令其限期补办验收手续,并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买受人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

  (四)推进房地产行业企业改革和资产重组。当前,我省房地产企业过多过滥,企业规模偏小、竞争实力不强,相当一部分企业还沿用计划经济体制下的经营模式,不能适应房地产业大资金、集约化、市场化运作的客观要求。各城市在整顿和规范工作中,要从机制创新入手,推动房地产企业加快企业改制和资产重组步伐,壮大企业规模和实力,促使其真正成为产权明晰、规范运作的独立市场主体。

6.房地产开发企业与房产测绘机构勾结,在面积计算过程中弄虚作假;

  房地产开发企业在商品住宅交付使用时,应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的,房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

  四、加强组织协调,形成推进整顿和规范工作的合力

7.在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

  (五)规范物业管理服务与收费,依法查处物业管理中的不规范行为

  整顿和规范房地产市场秩序是一项复杂的系统工程,难度大、任务重、涉及面广,需要各级各部门的共同努力。各级政府要把整顿和规范房地产市场秩序放在经济工作的突出位置,认真部署,加强领导,精心组织,加大协调力度。各级建设主管部门要承担起整顿和规范工作的牵头职责,积极争取政府支持,主动协调与各有关部门的关系,按照国家和省统一部署,结合当地实际,精心制定整顿和规范方案,并组织实施。各有关部门要根据职能分工,各司其职,密切配合,齐抓共管,形成合力,力争在短时间内抓出成效,使我省的房地产市场秩序有明显好转。

(三)房地产中介活动违法违规行为

  要通过完善物业管理立法,规范物业管理合同等措施,明确业主、业主会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务,加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主会委托,应当依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护,对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务。

  我省整顿和规范房地产市场秩序工作分两个阶段进行:第一阶段(10月31日之前),全面排查整改。各市政府要组织建设、计划、经贸、财政、国土资源、工商行政管理、监察、房管、规划等有关部门,在前期自查的基础上组织全面检查,对发现的问题及时提出处理整改意见,并将组织检查及违法违规行为处理整改情况形成书面报告于10月31日前报省建设厅。为确保整顿和规范房地产市场秩序工作不走过场,各市的整顿和规范工作要采取明查与暗访相结合的方式进行。在此期间,省有关部门也将不定期对各市的整顿和规范工作进行暗访。第二阶段(11月1日—12月31日),省联合检查。组织省建设、计划、经贸、财政、国土资源、工商行政管理、监察等部门对各市的排查及整改情况进行联合检查,有关情况形成书面报告报国家7部委。同时,配合国家7部委搞好抽查,确保整顿和规范工作收到实效。

1.发布不实信息,利用不实信息骗取“看房费”;

  要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中,应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务,切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制,大力推行物业管理项目的招投标,通过优胜劣汰,促进管理水平的提高。

  作为整顿和规范市场经济秩序的组成部分,各城市的整顿和规范房地产市场秩序工作要注意与整顿和规范市场经济秩序的其他活动紧密衔接,协调一致,相互促进。整顿和规范房地产市场秩序需要一个较长期的过程,各级各部门要有充分的思想准备,把这项工作坚持不懈地抓下去,直到我省的房地产市场秩序得到根本好转。各市每季度的整顿和规范工作总体情况应形成书面报告,于下一季度第一个月的5日前报省建设厅。

2.通过派人假冒房主、串通真正房主以假出租、出售等方式骗取中介费;

  各地价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则,制定、完善本地区物业管理收费具体实施办法,并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为,政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。

  二00二年九月二十三日

3.与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气,促成地下交易;

  房地产管理部门要采取切实有效措施,加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业,经业主大会讨论通过,可以提前解除合同,另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理公司,房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或注销资质证书,并记入企业信用档案;情节严重的,要在媒体上曝光。

4.迎合委托方要求,出具不实房地产估价报告;

  (六)加强房地产广告管理,依法查处违法广告行为

5.利用执行业务之便,索贿、受贿或收取委托合同之外的费用;

  各地要把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场秩序的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业,房地产管理部门应当责令限期改正;逾期不改正的,在资质年检中予以降级或注销资质证书,并在新闻媒体上曝光。工商行政管理部门要加强对房地产广告的监测,对违法房地产广告依法予以查处。

6.未取得房地产中介服务资格,擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务;

  房地产开发企业、房地产中介服务机构应当严格按照有关规定,将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容和事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致,侵害消费者合法权益的,由工商行政管理部门依据有关规定处罚。

7.伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证。

  房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

(四)虚假和不规范广告行为

  (七)完善相关制度,规范中介行为

1.不具备预售、销售条件,擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告,包括未按法定程序办理国有土地使用权出让、转让手续,擅自开发建设房地产项目,未按法定程序办理房地产项目建设有关手续或手续不全,工程质量验收不合格、权属有争议以及政府限制销售等不具备销售条件进行广告宣传;

  加快实施房地产经纪人执业资格制度,积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于伪造、涂改、转让房地产中介服务人员职业资格证书的,房地产管理部门应当依据有关规定收回其资格证书或者公告资格证书作废,并处1万元以下的罚款;对于在房地产中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为,房地产管理部门应当收回资格证书或者公告资格证书作废,并处1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

2.盗用其它项目预售许可证进行广告宣传;

  在本通知下发前,未按有关规定完成脱钩改制的房地产估价机构,一律取消其从事评估业务的资质,并追究有关行政主管部门的行政责任。对出具不实报告的房地产估价机构,房地产管理部门应当依据有关规定予以降级或注销资质证书;对负有责任的估价师,依法追究其责任,情节严重的,撤销注册。

3.发布虚假广告或广告中含有虚假内容;

  房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的有关规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构,价格管理部门应当依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。

4.承诺与实际不相符或含有无法兑现的内容;

  各地要全面清理、整顿房地产中介服务机构,依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

5.广告内容不规范,包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》所禁止的广告用语、未按规定要求明示价格、面积等内容。

  三、建立网上公示制度,促进诚信制度的建立

(五)合同使用、订立和履行违法违约行为

  要充分利用网络信息手段,将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案,向社会公示,接受社会监督。

1.自2001年5月份以来未使用《商品房买卖合同示范文本》;

  各地要推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售的人员应当具备经纪人或经纪人协理资格。无相应资格的,必须经培训并取得合格证书后,方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。

2.格式合同未包含法律法规规定内容;

  推广电子政务,实行政务公开。各级房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示,接受社会监督。

3.隐瞒事实真相,误导购房者,签订有损购房人合法权益的合同;

  各地要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度。要把是否有不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的,房地产管理部门应当在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

4.房地产企业、中介机构不履行合同约定的义务。

  各省(区、市)建设行政主管部门要在每个季度末,把对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和有关责任人员的处理情况报建设部备案。建设部将不定期在有关媒体上曝光。要营造强大的舆论攻势,使有不良记录者付出代价。

(六)物业管理违法违规行为

  四、加强法制建设,提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

1.不按合同约定内容和标准提供服务;

  各有关部门、各地区要加快制订和完善规范房地产市场的法规、政策,加大执法力度,依法查处房地产市场中的违法、违规行为,切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各地要集中一段时间,对所有从事房地产开发经营、房地产中介服务和物业管理的企业进行全面培训,提高房地产企业依法经营的意识和自觉性;要组织开展形式多样的普法宣传活动,让房地产市场的各方主体,特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度,依法保护自身的合法权益。

2.服务与收费质价不符;

  五、转变政府职能,实行政务公开

3.建设单位、管理单位互相推诿,不认真解决质量问题和配套不完善问题;

  各级政府及其主管部门要主动适应转变政府职能的要求,减少事前的行政审批,加强事后监督。要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批,必须审批的要规范操作,简化程序,透明公开,明确责任;要建立错案行政责任追究制度,坚持“谁审批、谁负责”的原则。对违反审批程序,越权、越级审批的,要追究其主管领导、直接责任人的行政责任;要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺等措施,切实简化办事程序,方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

4.处理问题或矛盾态度恶劣,致使矛盾激化。

  要建立行政责任追究制度。对不依法行政的,由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家机关工作人员在房地产市场管理中,玩忽职守、徇私舞弊的,要依据有关法规作出严肃处理。

(七)管理部门及工作人员的违法违规行为

  各地要公布整顿和规范房地产市场投诉电话,指派专人负责处理房地产投诉。对不认真处理投诉的房地产企业,有关主管部门应当依据有关规定进行处罚。

1.审批和管理把关不严,监管不到位;

建设部
国家发展计划委员会
国家经济贸易委员会
财政部
国土资源部
国家工商行政管理总局
监察部
二○○二年五月二十三日

2.越级审批;

3.索取好处,袒护违法违规企业;

4.设置障碍,阻碍查处的行为。

(八)抽逃注册资本(金)和项目资本金行为

二、严肃查处违法违规行为

为了维护法律法规尊严,净化房地产市场,保护消费者合法权益,各级政府及有关部门在这次整顿和规范房地产市场秩序工作中,要进一步加大打击力度,严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》及《价格违法行为行政处罚规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建筑工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)、《城市房地产中介服务管理规定》(建设部令第97号)、《房地产估价师注册管理办法》(建设部令第100号)和《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》、《内蒙古自治区建筑市场管理条例》、《内蒙古自治区建设工程质量管理条例》等法律法规规章,加大查处力度,对影响恶劣、后果严重的大案要案,必须依法从严惩处。

三、具体步骤及时间要求

(一)企业组织自查

自本通知下发至8月10日前,为企业自查阶段。此间,各类房地产企业要进行全面自查,并将自查报告和整改方案于8月15日前报送所在旗县及各主管部门。

(二)旗县组织全面检查

8月16日至9月底,为旗县组织全面检查阶段。各旗县应组织有关部门及专门人员,对本地区所有从事房地产业务的企业按照前述内容进行全面检查。权限之内的,作出处罚决定,并通过适当方式向社会公布,让处罚执行情况接受社会监督;应该由盟市或主管部门进行处罚的,提出处理建议或意见,交由上级处理;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

(三)盟市组织重点检查

9月1日至10月15日,为盟市组织重点检查阶段。各盟市应组织有关部门及专门人员,对群众反映的重点企业、重点行为和旗县上报的有关问题进行重点查处。应该由盟市处罚的,立即作出处罚决定;应交由上级政府或有关部门处理的,提出处理建议或意见,交由上级处理;构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任。地级市所辖各区可直接由市人民政府组织检查,并将二、三两个阶段合并进行。

(四)自治区组织抽查

10月16日至11月5日,为自治区抽查阶段。届时,自治区人民政府将组织有关部门针对群众反应强烈、影响面大的企业或行为进行分片抽查,对于各盟市上报的问题进行集中处理。各盟市要在10月15日前,将本盟市全面查处和重点查处情况报送自治区建设厅。自治区各有关部门将全区整顿和规范房地产市场秩序有关情况,于11月10日前报送自治区人民政府办公厅。

这次整顿和规范房地产市场秩序工作,由各盟市、旗县具体组织实施。各级政府要切实加强领导,明确牵头单位,并将具体任务按照各自职责分解落实到具体部门。检查中涉及政府管理部门及工作人员的不良行为或越权行为,监察部门应直接介入,依法处理和纠正。各级建设、计划(物价)、经贸、财政、国土资源、工商行政管理、监察等部门应密切合作,相互支持,共同严把市场准入关。

四、下一阶段工作安排

(一)加快立法步伐,加强执法监督,切实做到有法可依、有法必依

国家和自治区在房地产法律法规体系建设方面做了大量工作,出台了许多有关房地产管理方面的法律法规,但物业管理、房地产交易市场管理方面的法规尚未出台,下一步要加快立法步伐,争取早日出台。对于已经出台的法律法规,要加强宣传工作,加大执法监督力度,充分发挥其在规范房地产市场秩序过程中的应有作用。

(二)抓好法律法规政策落实,不断完善各项政策措施

1.尽快建立房地产开发建设项目手册制度,房地产开发企业在获得开发建设项目之日起15日内,必须到项目所在地房地产开发行政管理部门领取城市房地产开发建设项目手册,并在项目建设过程中将主要事项记录在项目手册中,定期报送项目所在地房地产开发行政管理部门备案,接受政府主管部门监督。

2.房地产开发企业在预售销售商品房(包括经济适用住房)时,必须使用建设部和国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同示范文本》。要通过宣传和检查,使规范合同文本的使用率在下半年达到100%,以规范双方行为,减少纠纷与欺诈。

3.尽快建立房产测绘机构,已有的房产测绘机构要与主管部门彻底脱钩。改变过去商品房面积由开发公司自己确定申报的作法,由具备资格的专业房产测绘机构测量确定。房产测绘机构对其测定的商品房屋面积(包括公摊面积)承担法律责任。没有专业房产测绘机构的地区应尽快建立,已有的房产测绘机构的要与其主管部门彻底脱钩,使其真正成为独立法人、独立承担责任的中介服务机构。

4.借鉴广东等兄弟省市的经验,积极推行按套或按套内建筑面积计价,便于购房者通过自行丈量估算面积。

5.认真贯彻《商品房销售管理办法》,加快建立面积纠纷调处机制,及时解决购房者面积投诉。

6.建立和完善住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度,通过综合验收,严把规划设计条件、配套建设、工程质量、拆迁安置方案、物业管理的落实关,提高住宅小区环境质量和综合服务功能。

7.加强商品房预售款监管,建立监管机制。房地产开发企业预售商品房(包括经济适用住房)价款要存入房地产主管部门指定银行并设立专门帐户。开户银行应配合房地产主管部门对预售款项进行监管,以防预售款项被挪用,消费者权益得不到保障。

8.规范物业管理费确定方式,提高物业管理费定价质量。各地区价格主管部门在核定物业管理费时,要严格执行《内蒙古自治区发展计划委员会、建设厅关于重新修订物业管理收费暂行规定的通知》(内计费字[2002]1485号)要求。应认真调查了解物业小区的实际情况,充分听取小区业主委员会或产权人、使用人的意见,使核定的收费标准更加切实可行。

9.健全房屋租赁市场协管机制,加强房屋租赁市场管理。各级建设、房管、工商行政管理等部门应建立房屋租赁市场协管机制,加强房屋出租和出租房屋管理,防止出租危险房屋或已分摊的公摊面积以及利用出租房屋从事非法活动等。

10.严把市场准入关,严禁越权、越级审批各类房地产企业。盟市房地产主管部门不得核定等级房地产企业,只负责初审。各级工商行政管理部门要与房地产主管部门密切配合,对越级审批和不按规定核定资质等级的各类房地产企业要予以纠正和限期整改;情节严重的,依法吊销营业执照。

11.强化房地产中介服务机构资质管理和企业法人登记管理,积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。对于不具备房地产中介机构资格、无资质证书或营业执照的房地产中介机构提供的中介服务或评估报告,不予承认;因此给委托人造成的损失,由受托方承担完全责任;触犯刑律的,移交司法机关依法处理。

12.房地产价格评估机构、土地评估机构、资产评估机构要实现彻底脱钩,按国家和自治区的有关要求脱钩改制。目前未实行脱钩改制或未达到脱钩改制条件的各类中介机构,不得再从事中介服务活动,8月底前各主管部门应收回资质证书,并建议工商行政管理部门吊销其营业执照。

13.加快建立网上公示制度,完善社会监督机制,促进企业诚信度不断提高。按照《通知》精神,自治区和各盟市都应尽快建立和开通各类房地产企业及相关人员网上公示系统,随时公布其经营业绩和违法违规劣迹,让消费者择优选择,让违法者名誉扫地,直至绳之以法,以切实保障我区住宅与房地产业持续、健康发展。

各盟市、旗县及各主管部门要将这次整顿和规范房地产市场秩序活动通过广播、电视、报纸等新闻媒体进行广泛宣传,做到家喻户晓,人人皆知。同时,公布举报电话,接受广大消费者投诉,并将举报电话号码报自治区建设厅备案。